Zejména mladí klienti řeší situaci, že by rádi místo drahého nájemného platili hypotéku na vlastní bydlení. Problém však bývá, že za svůj krátký profesní život ještě nenašetřili potřebnou sumu, která by pokryla bankou požadované vlastní zdroje, obvykle 20 % z výše ceny kupované nemovitosti. Také se může stát, že nemají pracovní smlouvu na dobu neurčitou nebo nestandartní příjem, např. z invalidního důchodu. I tyto případy lze často vyřešit.
Při posuzování, zda úvěr jsme schopni splácet a posouzení rizika pro banku jsou nejdůležitější dvě věci. Kolik máme vlastních zdrojů, obecně je nutné mít alespoň 10 % (parametr LTV) a jestli náš příjem stačí na splácení úvěru (parametr DSTI)*.
Výjimky v posuzování naší úvěruschopnosti jsou podstatně omezenější než při jednání o podmínkách úvěru. Důvod je prostý. Pokud jsme pro banku atraktivní a dostaneme teoreticky hypotéku s nulovou marží, pořád nás banka získá jako klienta a může mít zisk z dalších služeb, které nám poskytne. Na druhou stranu, pokud nemáme na hypotéku dostatečný příjem, banka riskuje, že hypotéku nebudeme splácet a zároveň tím poruší zákon o spotřebitelském úvěru a doporučení od České národní banky.
V některých případech však i při posuzování úvěruschopnosti lze udělat výjimky. Co se týká příjmu, dá se požádat o výjimku v odůvodněných případech. Například máme manželský pár, paní je lékařka zaměstnaná na dobu neurčitou a je na rodičovské dovolené. V tomto případě se dá odůvodněně očekávat, že po ukončení rodičovské bude pracovat a příjem poroste. Co se týká výjimek při posuzování vlastních zdrojů, banky jsou poměrně nekompromisní. Pokud nemáme vlastní zdroje je potřeba postupovat jinak.
První problém je, kde získat 10 – 20 % vlastních zdrojů. Některé banky jsou schopné poskytovat i 90 % hypotéky, tato služba je však omezená. Je možné si vzít jiný úvěr, kterým se doplní chybějící finance, nemůže však být přímým dlužníkem žadatel o hypotéku. Je tedy třeba požádat někoho blízkého o krátkodobou výpomoc při řešení této situace nebo si půjčit např. v rodině. Další možností je poskytnutí dozajištění další nemovitostí, např. nemovitostí rodičů, kterou je možné z úvěru časem vyvázat.
Pokud chceme rodinný dům a nemáme vlastní zdroje, řešení je jednoduché. Půjčíme si na pozemek ze stavebního spoření a výstavbu rodinného domu následně řešíme hypotékou. Koupě pozemku a výstavba rodinného domu jsou dva odlišné účely. Banka tedy většinou bere pozemek, i když ho máme na jiný úvěr, jako naše vlastní zdroje a hypotéku dostaneme.
U druhého problému s nestandartními typy příjmu může pomoci analýza současného hypotečního trhu, kdy některé banky nabízejí i možnost úvěru pro invalidní důchodce, pracovníky na dobu určitou, akceptují příjmy z pronájmu, příjmy ze zahraničí, alimenty, ve výjimečných případech i příspěvky na péči. Konkrétní situaci je možné řešit individuálně či na výjimku konkrétní banky.
Pokud chceme rodinný dům a nemáme vlastní zdroje, řešení je jednoduché. Půjčíme si na pozemek ze stavebního spoření a výstavbu rodinného domu následně řešíme hypotékou. Koupě pozemku a výstavba rodinného domu jsou dva odlišné účely. Banka tedy většinou bere pozemek, i když ho máme na jiný úvěr, jako naše vlastní zdroje a hypotéku dostaneme.
*
LTV (Loan to Value) je poměr úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti.
DSTI (Debt Service To Income) tento ukazatel vyjadřuje poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů (kontokorent, kreditní karta, hypotéka apod.) včetně aktuálně žádaného úvěru proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu. Parametr DSTI dle doporučení ČNB nesmí přesáhnout hranici 50 %. Některé banky z opatrnosti však připouští max 45 %.
